Mire figyeljünk ingatlan-adásvételi szerződés aláírása előtt? 10 gyakori hiba, amely milliókba kerülhet
Az ingatlanvásárlás a legtöbb ember életének egyik legnagyobb értékű döntése. Egy rosszul előkészített adásvételi szerződés vagy egy elhamarkodott aláírás később jelentős anyagi és jogi problémákat okozhat. A Dr. Ökrös Tamás Ügyvédi Iroda tapasztalata szerint a legtöbb vita megelőzhető megfelelő jogi kontroll mellett.
Miért fontos az ügyvédi közreműködés?
Magyarországon ingatlan tulajdonjogának átruházásához ügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges. Az ügyvéd nem csupán elkészíti és ellenjegyzi a dokumentumokat, hanem ellenőrzi a tulajdoni lapot, feltárja a lehetséges kockázatokat, elkészíti a szerződést és biztosítja, hogy a felek érdekei megfelelően érvényesüljenek.
1. hiba: A tulajdoni lap ellenőrzésének elmulasztása
Sokan kizárólag az eladó tájékoztatására hagyatkoznak, és nem vizsgálják meg a tulajdoni lapot.
A tulajdoni lapból többek között kiderülhet:
- jelzálogjog fennállása,
- végrehajtási jog,
- haszonélvezeti jog,
- szolgalmi jog,
- tulajdonostársak megléte.
Egy teherrel terhelt ingatlan megvásárlása jelentős kockázatokat hordozhat.
2. hiba: A foglaló és az előleg összekeverése
Az ügyfelek gyakran azt gondolják, hogy a foglaló és az előleg ugyanaz.
Pedig nem.
Foglaló esetén:
- ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglalót elveszítheti;
- ha az eladó hibájából hiúsul meg, a foglaló kétszerese jár vissza.
Előleg esetén:
- a befizetett összeg főszabály szerint visszajár.
Ezért különösen fontos a szerződés pontos megszövegezése.
3. hiba: A finanszírozás nem megfelelő tervezése
Bankhitel igénybevétele esetén a szerződésnek illeszkednie kell a banki folyamatokhoz.
Gyakori probléma, hogy:
- a vevő túl rövid fizetési határidőt vállal;
- a hitelbírálat elhúzódik;
- a bank további dokumentumokat kér.
Az ilyen helyzetek akár szerződésszegéshez is vezethetnek.
4. hiba: A birtokbaadás feltételeinek tisztázatlansága
A szerződésben pontosan meg kell határozni:
- a birtokbaadás időpontját,
- a közművek átírásának módját,
- az ingatlan állapotát,
- az átadásra kerülő ingóságokat.
A konfliktusok jelentős része a birtokbaadás körül alakul ki.
5. hiba: Haszonélvezettel terhelt ingatlan megvásárlása
Sok vevő nincs tisztában azzal, hogy a haszonélvező joga erősebb lehet a tulajdonos használati jogánál.
Ez azt jelentheti, hogy az új tulajdonos nem tud beköltözni vagy szabadon rendelkezni az ingatlannal mindaddig, amíg a haszonélvezeti jog fennáll.
6. hiba: Osztatlan közös tulajdon sajátosságainak figyelmen kívül hagyása
Osztatlan közös tulajdon esetén nem egy konkrét lakásrész vagy telekrész kerül megvásárlásra, hanem tulajdoni hányad.
Ez különösen odafigyelést igényel, mert fontos lehet:
- használati megállapodás megléte,
- a tulajdonostársak jogainak tisztázása,
- a későbbi értékesítés lehetősége.
7. hiba: Rejtett hibák figyelmen kívül hagyása
A repedések, beázások vagy szerkezeti problémák jelentős költségekkel járhatnak.
Vásárlás előtt érdemes:
- több alkalommal megtekinteni az ingatlant,
- szakértőt bevonni,
- minden lényeges körülményt írásban rögzíteni.
8. hiba: Nem megfelelő tulajdoni arányok családtagok között
Házastársak, élettársak vagy családtagok közös vásárlása esetén kiemelten fontos a tulajdoni hányadok pontos meghatározása.
A későbbi viták jelentős része abból ered, hogy a felek a vásárláskor nem rendezték egyértelműen jogaikat.
9. hiba: Az illeték- és adókötelezettségek figyelmen kívül hagyása
A vételár nem az egyetlen költség.
Számolni kell többek között:
- visszterhes vagyonátruházási illetékkel,
- esetleges adófizetési kötelezettségekkel,
- ügyvédi díjjal,
- földhivatali költségekkel.
A teljes költségtervezés elengedhetetlen.
10. hiba: Internetről letöltött szerződésminták használata
Minden ingatlanügylet egyedi.
Egy általános szerződésminta nem feltétlenül kezeli:
- a hitelfinanszírozást,
- a tehermentesítést,
- a speciális birtokbaadási feltételeket,
- a felek egyéni megállapodásait.
A személyre szabott ügyvédi szerződés jelentősen csökkenti a későbbi viták kockázatát.
Hogyan segíthet a Dr. Ökrös Tamás Ügyvédi Iroda?
A Dr. Ökrös Tamás Ügyvédi Iroda ingatlan-adásvételi szerződések készítésével, tulajdoni viszonyok vizsgálatával, ingatlanjogi tanácsadással és teljes körű jogi képviselettel áll ügyfelei rendelkezésére. Az iroda célja, hogy az ingatlanügylet minden résztvevője biztonságosan és kiszámíthatóan járhasson el.
Gyakran Ismételt Kérdések
Kötelező ügyvéd ingatlanvásárláskor?
Igen, az ingatlan-adásvételi szerződés érvényességéhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges.
Mikor kell megfizetni a foglalót?
A felek szabadon állapodhatnak meg, de a foglaló átadására jellemzően a szerződés aláírásakor kerül sor.
Mennyi idő alatt kerül a nevemre az ingatlan?
Az ügyintézés időtartama függ a földhivatali eljárástól és az adott ügy körülményeitől.
Vásárolható haszonélvezettel terhelt ingatlan?
Igen, azonban a haszonélvezeti jog jelentősen befolyásolhatja az ingatlan használhatóságát és értékét.
