Ebben a blog bejegyzésünkben tovább folytatjuk az ingatlanvásárlással kapcsolatos témánkat.
Milyen kockázati tényezőkre figyeljünk, hogy valóban azt kapjuk és olyan állapotban, amiben a felek az adásvételi szerződése megkötése előtt megegyeztek.
A legfontosabb tisztázandó kérdések, a tulajdonosi viszonyok, az ingatlanra bejegyzett jogok (pl. terhek), feljegyzett tények, amelyeket az ingatlan tulajdoni lapjáról ismerhetünk meg. Tulajdoni lapot akár az ügyfélkapunkon keresztül is kérhetünk, azonban még mielőtt foglalóval biztosítanánk a szerződéskötésünket, ingatlanjogban jártas ügyvéddel egyeztessünk.
Az ingatlan tulajdonjogát csak tulajdonostól tudjuk megszerezni.
Korábbi blog bejegyzésünkben (linket betenni) már foglalkoztunk az elővásárlási jog kérdésével, amely akkor merül fel, ha az ingatlannak több tulajdonosa van, tehát osztatlan közös tulajdonban van, és valamelyik tulajdonostárs értékesíteni szeretné a maga részét.
A tulajdoni lapot megvizsgálva gyakran találkozunk a haszonélvezeti joggal, amelyről részletesen egy külön cikkben olvashatunk. Ahhoz, hogy tehermentesen tudjuk megvásárolni a vágyott ingatlant a haszonélvezőt is be kell vonni a szerződéskötésbe, máskülönben könnyen előfordulhat, hogy olyan ingatlant veszünk meg amelyet aztán nem is tudunk használni. A haszonélvezeti jog jogosultja jogosult más tulajdonában lévő ingatlant használni, hasznait szedni. A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant is lehet értékesíteni, bár ez esetben nagyon körültekintően kell eljárni.
Szintén gyakran előfordul, hogy az ingatlanra jelzálogjog és azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre a tulajdoni lapra, mint egy fedezetbiztosítás a kölcsönt nyújtó javára. A jelzálogjog tulajdoni lapra bejegyzett értéke valószínűleg nem felel meg a valós állapotnak, hiszen egyrészt a kamatok miatt növekszik, másrészt a törlesztéssel csökken az összeg, így az aktuális tartozásról a jelzálogjog jogosult (pl. pénzintézet) tud kiadni egy igazolást, amely alapján rendezhető a tartozás, az ingatlan tehermentesíthető tehát a bejegyzett jog jogosultja kiadhatja a törlési engedélyt.
Amennyiben az ingatlanra bejegyzett jelzálogjogot elidegenítési és terhelési tilalommal is biztosítja a jogosult, úgy a jogosultnak hozzá kell járulnia az elidegenítési és terhelési tilalom törléshez is a törlési engedély kiadásakor.
Az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtási joggal is találkozhatunk. Még ez esetben sincs veszve minden, azonban igazán nagy körültekintést igényel egy ilyen joggal terhelt ingatlan megvásárlása. A végrehajtási jog került bejegyzésre az ingatlanra az azt jelenti, hogy a végrehajtási eljárás már folyamatban van, a melyet akár egy árverésen történő értékesítés is követhet. A legfontosabb, hogy az ingatlant tehermentesíteni kell, azonban az erre szánt összeget ne az eladónak adjuk, hanem közvetlenül a végrehajtó felé rendezzük.
Amennyiben vételi jog szerepel az ingatlan tulajdoni lapján az azt jelenti, hogy ezen jog jogosultja megvásárolhatja az ingatlant egyoldalú nyilatkozat megtételével.
Ingatlanon történő átjárás, vízelvezetés, vagy vezetékek elhelyezése során találkozhatunk a szolgalmi joggal, amely esetben az ingatlanunkat valaki más meghatározott cél érdekében és meghatározott terjedelemben használhatja. Fontos, hogy ezen jog az ingatlan mindenkori tulajdonosát megilleti, tulajdonosváltozás esetén is fennmarad.
A fentiekben felsorolt kockázati tényezők, egy ingatlanjogban jártas ügyvéd kellő szakértelmét igénylik, annak érdekében, hogy a megfelelő stratégia kidolgozása mentén úgy készítse elő az ingatlan adásvételi szerződést, hogy mind az eladó, mint pedig a vevő is elégedetten zárja az ügyletkötést.
