Avagy fontos-e az ingatlan értékesítése előtt ingatlanjogban jártas ügyvéddel felvenni a kapcsolatot az eladónak?
A legtöbb ember természetesen rávágja, hogy nem, majd a vevő intéz mindent. Ez így is van, de milyen buktatói lehetnek az eladóra nézve?
Ez egy olyan téma, amiről az emberek ritkán beszélnek, vagy csak akkor, amikor gond van. Akkor vizsgáljuk meg tüzetesebben a dolgot.
Az adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles, mondja ki a Polgári Törvénykönyv.
Persze az eladó szívesen átadja a dolgot, ha megkapja az általa elfogadott összeget, de neki a felelőssége nem csak eddig terjed ki.
A nagy kérdés a színfalak mögött van, ami pedig az, hogy ez az ingatlan az, aminek látszik? Persze ott van ház vagy lakás, van ajtaja meg ablakai, a Vevőnek árban megfelelő.
Ilyenkor az a tapasztalatom, hogy emberek átsiklanak a részleteteken, izgatottak, ami természetes.
Erre van az ingatlan jogász, aki nem csak ezen területen szerzett tudását, hanem a tapasztalatát is használja és megosztja az ügyféllel.
Az adásvételi szerződés során általában kettő olyan pont van, ahol a „nagyobb és látható” hibák kiderülnek. Az egyik az ügyvéd, aki a tulajdoni lapot vizsgálja, a másik pedig a bank. (Persze, ha a vevő hitelt vesz fel az ingatlanra) De ezek sem mentesítik a felelősség alól az eladót.
Vannak olyan problémák, amik gyorsan kiderülnek, ilyen például az ingatlant terhelő korábbi teher, özvegyi jog, jelzáloghitel bejegyzés, ami nincsen törölve. Ezek mondjuk általában gyorsan kezelhetőek.
Nagyobb probléma szokott lenni, ha hozzáépítenek az ingatlanhoz, átépítik és ez nem látszik mondjuk az ingatlan-nyilvántartási térképen.
Ezek már olyan problémák, amik lehet, hogy csak később derülnek ki, amikor a banki hitel kapcsán az értékbecslő kimegy felmérni az ingatlant, de ekkor már az adásvételi szerződés megkötésre került, szóval az eladónak felelőssége van ezért.
Itt el is jutunk a szavatosság kérdésköréig, ami annyit jelent, hogy valaki (jelen esetben az eladó) felelősséget vállal valamiért.
A jog két részre osztja a szavatosságot.
Az egyik a jogszavatosság a másik pedig a kellékszavatosság.
Egyik oldalról az eladó a szavatossággal azért vállal felelősséget, hogy másnak a szerződéskötéskor nem áll fenn joga, jogos igénye az ingatlan kapcsán. (Például nem adta el másnak) A másik pedig, hogy az eladáskor hibátlan terméket adott át a vevőnek, tehát nincs olyan rejlett hibája, amely csak későbbi fog kiderülni.
Persze a vevőnek érdemes alaposan megvizsgálni, ellenőrizni a terméket, mert amennyiben a vásárlás időpontjában ismerte vagy ismernie kellett a hibát, akkor szavatossági igénnyel nem léphet fel.
A Ptk. szerint az eladó hibásan teljesít, ha az ingatlan, a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban megállapított minőségi követelménynek.
Ebben az esetben a hibás teljesítést, mint szerződésszegést kell vizsgálni. A hibás teljesítésnek két együttes feltétele az, hogy az ingatlannak hibája van, és az a teljesítés időpontjában már fennáll.
Ez a használt ingatlanok esetében bonyolultabb, de jól körülírható.
A használt ingatlanok esetében az eladó csak azon hibákért köteles helytállni, amelyek annak figyelembevételével is hibának minősülnek, hogy az ingatlan használt, de üzemképes.
Persze egy használt ingatlan ahogy a nevében is benne van használt, de a korának és az abból adódó műszaki állapotának mértékben legyen alkalmas a rendeltetésszerű használatra.
De azok a hibák, amelyek függetlenek a használtságtól, vagy jelentősen túllépik az elhasználódás mértékét, az eladó köteles helytállni. Gyakori példa erre a falak vizesedése, ami független az épület korától.
Nagyon fontos kiemelni, hogy vannak az ingatlannak tartozékai és alkatrészei is. Az ingatlannak ezekkel együtt kell hibátlannak lennie. A joggyakorlat szerint azonban a tartozéknak minősülő berendezési tárgyak hiánya nem hibás teljesítés, hanem hiányos teljesítés, amely esetben a jogosult nem a hibás teljesítés következményeit alkalmazhatja, hanem teljesítést követelhet, vagy elállhat a szerződéstől, illetve kártérítést követelhet.
A jelen írás nem tekinthető ügyvédi állásfoglalásnak vagy jogi tanácsadásnak. Minden ügy más, ezért azokat egyedileg kell megvizsgálni. Továbbá figyelemmel kell lenni az esetleges jogszabályváltozásokra is, ami a cikk írása óta változhatott. Ezen cikkek célja az emberek figyelemfelhívása jogszabályi előírásokra és bizonyos szintű tájékoztatása az adott téma kapcsán. Konkrét kérdések kapcsán kérem vegyék fel velünk a személyes kapcsolatot.
